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云博娱乐场vip|三个月后,房价即将大跌?!

2020-01-11 15:17:48 来源:鲍官资讯 作者:匿名 阅读:2245次

云博娱乐场vip|三个月后,房价即将大跌?!

云博娱乐场vip,文 | t教授

前两天,同策研究院总监张宏伟对经济观察网记者表示,最快接下来这2个月,最晚2018年春节后(3个月),个案楼盘主动“大幅降价”开始,楼市普遍性的小幅降价将开启。

而无独有偶,另一排名top 3 的地产巨头,已悄然在全国100多个城市,开启了年终促销活动。

难道,楼市的拐点真的来了?

房价要降的四大理由

张宏伟之所以看跌3个月后的房价,主要是基于以下4大理由,

一是大会后楼市调控松动的预期被打破

尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价,但是,由于楼市定调“房住不炒”,楼市调控政策不松反而紧。

甚至当前各省市出现交叉大检查,调控政策大会后会松动的预期被打破,导致部分房企撑不住了,开始主动放弃“底线”,开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。

二是年尾“冲刺年终目标”时间供给量增大

按照往年经验来看,一般四季度尤其是年底是房企“冲刺年终目标”时间,这个时间的总销占比往往比较大。

因此,房企也往往会在这个阶段加大推盘力度“冲刺年终目标”,一年的“翘尾”行情也是这个时候回出现。

像开头所说的开头某top3 房企就是属于这种情况。

三是房企基于2018年销售压力,会把出货重心前置到上半年

整个市场的销售业绩,自今年下半年以后已经开始显现压力。

如果这样的市场趋势延续到2018年,也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高,但是市场环境更加恶化”的大环境。

很显然,房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

可以预见,楼市将继续延续当前低迷的市场行情,而若新的一年开局失利,意味着春节后房企必然会开足马力进行销售,否则二季度将销售量将难以起色,半年报业绩会面临较大的压力。

四是房企资金兑付压力明年一季度集中体现

从房企资金兑付压力来看,2018年房企面临的压力将真正体现,有关数据显示,在2018年和2019年,房企境内相关债务将集中到期,其兑付规模将分别达到3375亿元和4474亿元。

而境外债务,未来三年更是有3981亿要到期。

所以,明年年初,回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素叠加,房企们将不得不放弃自己的价格“底线”,寻求“降价”。

因此,2018年春节后,通过主动“大幅降价”回款的项目及房企将越来越多。

开发商们在嘚瑟了2年后,终于要走到鬼门关。

因为,上述理由有理有据,阐述的那些问题也都是客观存在的。

所以,只要不发生“黑天鹅”事件,3个月后的房价调整,基本上是板上钉钉的事。

日后也难再挺起

问题是,3个月之后呢?

这次的房价回调,只是暂时性的打个盹,还是说日后真的就硬不起了?

如果是像过去那样,只是暂时打盹,那么毫无疑问,3个月后是购房者们上车的好时机;

若是日后的房价再也不能像以前那样高高挺起了。

那么,这次调整就是楼市新时代的前奏,对大家来说,也就没必要再火急火燎的去买房了。

而在笔者看来,后者的可行性更大些。原因有三,

首先,我国经济已经不起这样的折腾

这10多年来,楼市就犹如那“七伤拳”,调控每放开一次,我国经济转型就遭一次重击。

若再这样反复下去,总有一天会积重难返,对我国经济造成无法承受的冲击。

届时,其对整个社会的影响,就不仅是降房价砸售楼处那么简单了。

其次,政府的意志

某种程度上,政府尤其是中央,比我们这些民众更希望稳定楼市、稳定房价,为经济找到新的增长点。

其实,政府也比我们更清楚房地产对国家经济的健康发展造成的危害,其就如一个大黑洞 —— 吸附着全社会的金钱和资源,造成其他行业荒废,如制造业。

所以,对于好不容易才摁住的楼市,政府是不可能再轻易放开。

而在这次的大会上,已不再对gdp制定的增长目标,也就意味着,未来在调控楼市时,政府将会具备更多的弹性空间。

其次,各种创新型举措,对楼市产生长远影响

这一次调控时,大力发展租赁房、保障房等政策,也将会对楼市分化楼市需求结构;

进而减弱大家在未来的购房的欲望和动力。

这块就不再详述,具体请见《和开发商、炒房客“斗地主”,一输十几年!这次政府终于要爆发了!》一文。

谁的钻石时代?

有人看到上述论断,可能会嗤之以鼻,因为现实在打着脸呢。

比如,中国的房地产销售额每个月都在创造者历史新高,

从数据看,今年1-10月全国多城市的住宅销售依然高位,大部分项目签约情况都超过历史记录。

即使在历史最严格的限签下,公布的签约数据也依然是刷新历史。全国销冠最高销售金额超过70亿,销售额超过40亿的项目达到了19个,销售额超过30亿的有60个项目。

各家房企也都在纷纷创造新的记录,排名top3的企业销售业绩均已经超过了2016年全年。

而“新晋”地产网红 —— 孙宏斌更是直言,现在是中国地产的钻石时代。

前两天,融创中国董事长孙宏斌在出席武大校友企业家联谊会长三角峰会主办的某论坛时表示,

“万科提出房地产是白银时代,我说这太扯了。为什么呢,当时我说我要做利润100亿的时候,他们都说我疯了,现在随便一个公司的利润都超过100亿了,今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代,这不扯嘛。”

所以,房地产市场现在是一派生机勃勃,市场怎么可能会掉头向下走呢?

笔者也承认,房地产是饕餮盛宴还是有的,但那是属于开发商的,准确的说是大开发商的,与购房者无关。

为什么这么说呢?

因为大型品牌房企在市场份额的集中度上在快速提升。

现在,top100房企的集中度达到53.2%,占据市场份额过半;top10的集中度也达到了19%。

而就在三四年前,当时遥遥领先的龙头 —— 万科的市场份额,也才在1%左右。

而未来三年,这种集中趋势将更加明显,预计到2020年,top10和top30房企的集中度将分别达到47%和70%。

那么,什么样的市场才会出现份额高度集中、呈现寡头垄断的局面呢?

那就是,一个高度集中、高度成熟的市场。

因为,只有当市场蛋糕不再膨胀的时候,寡头们占市场份额才会越来越大。

所以,房地产的集中趋势,恰恰坐实了房地产步入白银时代、进入下半场的一个事实。

若把时间周期拉长,现在的所谓创历史性的成交额,很可能就是k线图上的高位震荡。

而孙宏斌之所以底气十足的怼万科郁亮的“白银时代”论,恰是因为融创恰属于在这种市场行情下收益的寡头之一。

根据10月份的销售额统计,今年1-10月份,融创销售额2483.7亿,仅次于碧桂园、万科、恒大,位居第四。

因此,未来的盛宴是属于大开发商们的,与购房者无关。

其实,不管是投资房子,还是投资股票,那些真正赚大钱的大神们,即不单纯的看价格,也不盲目的追随行情,而是着眼于市场成熟度。

所以,当一个市场已经充分成熟的的时候,那么这个市场的赚大钱的机会也就基本上消失了。

当下的楼市就是如此。

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